Un actif immédiatement productif, pensé pour la stabilité

Un investissement défensif se reconnaît à sa capacité à générer des revenus sans dépendre d’hypothèses d’optimisation immédiates. Ce studio coche précisément ces critères.

Situé dans le quartier Saint-Georges à Mulhouse, secteur recherché pour sa centralité et sa stabilité locative, le bien bénéficie d’un emplacement durable, sans vis-à-vis direct et avec une vue dégagée sur des équipements municipaux, garantissant une demande pérenne.

État du bien et lecture de la copropriété

Le studio de 32 m² est en bon état structurel. Les finitions sont saines et nécessitent uniquement un rafraîchissement lié à l’occupation actuelle, sans dégradation.

Concernant l’immeuble, quelques postes sont identifiés à moyen / long terme :

• remplacement de la chaudière collective
• interventions ponctuelles sur la toiture

L’impact financier reste contenu compte tenu de la taille de la copropriété. Pour l’appartement, une enveloppe d’environ 5 000 € sur 10 ans est estimée, hors simple remise en état à la sortie des locataires.

Situation locative sécurisée

Le bien est déjà loué, avec des locataires en place depuis deux ans, réguliers et fiables dans le paiement des loyers.

• loyer hors charges : 360 € / mois
• charges locatives : 100 € / mois
• trésorerie positive : environ 113 € / mois
• rentabilité nette estimée : 8,6 %

L’actif est rentable sans transformation ni changement d’usage, ce qui sécurise immédiatement l’investissement.

Charges et structure fiscale

• taxe foncière totale : 500 € / an
  • dont 424 € à la charge du propriétaire
• charges de copropriété non récupérables : 190 € / an

La structure de charges est particulièrement légère, adaptée à une stratégie patrimoniale prudente.

Stratégie d’exploitation progressive

La stratégie retenue privilégie la continuité et la maîtrise du risque :

• maintien en location vide tant que les locataires sont en place
• passage en location meublée à leur départ, avec :
  • rafraîchissement léger (≈ 1 000 €)
  • ameublement ciblé
  • revalorisation naturelle du loyer liée à l’emplacement

Aucune contrainte technique ou opérationnelle lourde n’est identifiée.

Ticket d’entrée et financement

• prix d’achat : 29 000 €
• frais d’agence : 5 000 €
• frais de notaire : 2 700 €

Apport personnel estimé à 10 %, soit environ 5 000 à 6 000 € réellement mobilisés.

Un ticket d’entrée particulièrement accessible pour un actif déjà productif.

Gestion locative

La location longue durée est assurée par Les Clés d’Alsace, partenaire privilégié et historique. Leur connaissance fine du marché local et leur rigueur de gestion garantissent une exploitation sereine et continue.

Conclusion

Un studio simple, lisible et immédiatement performant. Peu de travaux, peu de charges, un cashflow positif et une marge d’optimisation progressive à moyen terme.

Un investissement rationnel, adapté à un investisseur recherchant du rendement sécurisé avant toute sophistication.