Saint-Louis : La Rente Frontalière Suisse
La mécanique est simple : Salaires Suisses, Immobilier Français. L'arbitrage transfrontalier par excellence.
La Vérité du Marché
Un marché porté par le pouvoir d'achat le plus élevé au monde.
Ratio Salaire/Loyer
Solvabilité locataire record
Prix moyen m²
~2 800€
Loyer moyen
18€/m²
Net Observé
6-8%
Si Premium
Nulle
Synthèse Exécutive
Saint-Louis est une anomalie économique. Située à vélo du centre de Bâle (pharmaceutique, finance), elle loge une population gagnant en Francs Suisses mais dépensant en Euros. La solvabilité des locataires est sans égale en France.
Ici, on ne cherche pas le 12% de Mulhouse, mais le 7% "Blindé". Le risque d'impayé est quasi-inexistant sur le segment CSP+ frontalier, et la pression foncière garantit la valorisation.
Le marché est tendu. Les prix ont monté, mais restent 3x inférieurs à ceux de l'autre côté de la douane. C'est un marché de "Flow" patrimonial : on y construit des retraites solides.
Attention : le locataire frontalier est exigeant. Il attend un standard de confort "Suisse". Le "bon état" ne suffit pas, il faut du "Premium Neuf".
Cartographie des Risques
Proximité Douane & Tramway : Les seuls critères qui comptent.
Centre / Tram 3
Quartier3 200€/m²
Prix moyenValeur Sûre
L'extension du Tram Bâlois a fait exploser ce secteur. Liquidité totale.
Bourgfelden
Quartier2 900€/m²
Prix moyenFrontière
Collé à la Suisse. On y va à pied. Quartier calme et prisé.
Neuweg / Michelfelden
Quartier2 600€/m²
Prix moyenFamille
Plus résidentiel, un peu plus loin. Bon pour des surfaces familiales.
Huningue (Voisin)
Quartier3 800€/m²
Prix moyenPremium
Le "Petit Bâle". Très cher, très beau (Parc des Eaux Vives). Rentabilité plus faible (4-5%).
Village-Neuf
Quartier2 700€/m²
Prix moyenReport
Marché de report intéressant. Cadre de vie supérieur.
Stratégies d'Arbitrage Validées
Servir le locataire le plus solvable d'Europe.
Colocation Frontaliers
Top RentabilitéLe Graal : Grand appartement 3/4 chambres pour jeunes actifs Novartis/Roche. Ils veulent du 'Plug & Play' haut de gamme.
Renta Nette
7-9%
Demande
Explosive
T2 Meublé Business
Zéro SouciLe pied-à-terre pour le consultant ou le cadre en mission. Bail mobilité ou civil. Loyer très élevé toléré.
Renta Nette
6-8%
Rotation
Moyenne
Patrimonial Frontière
Sécurité SuisseAchat classique, rénovation légère, location nue ou meublée longue durée. C'est l'assurance-vie immobilière.
Renta Nette
5-6%
Risque
Nul
Track Record
Performance réelle auditée sur un projet livré. Voir des exemples de projets analysés.
T4 Colocation 3 ch. Frontaliers
Rentabilité Nette
8.1%
Cashflow Net
550€
Projet Clé en main
240k€
Temps de location
3 jours
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