Ein defensiver Vermögenswert mit sofortigem Ertrag

Eine defensive Immobilienanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie Erträge generiert, ohne auf kurzfristige Optimierung angewiesen zu sein. Dieses Studio erfüllt genau diese Voraussetzungen.

Das Objekt liegt im Stadtteil Saint-Georges in Mulhouse, einem zentralen und stabilen Wohngebiet. Die Lage ist dauerhaft tragfähig, ohne direkte Einsicht und mit freiem Blick auf kommunale Einrichtungen, was eine langfristige Mietnachfrage unterstützt.

Zustand der Wohnung und Einschätzung des Gebäudes

Das 32 m² große Studio befindet sich in solidem baulichem Zustand. Die Ausstattung ist gepflegt und erfordert lediglich eine leichte Auffrischung aufgrund der aktuellen Nutzung, ohne strukturelle Mängel.

Auf Ebene des Gebäudes sind mittelfristig überschaubare Maßnahmen absehbar:

• Austausch der zentralen Heizungsanlage
• punktuelle Dacharbeiten

Der finanzielle Einfluss bleibt begrenzt. Für die Wohnung selbst wird ein Budget von rund 5.000 € über zehn Jahre angesetzt, zuzüglich eines einfachen Refreshs bei Mieterwechsel.

Gesicherte Vermietungssituation

Die Wohnung ist bereits vermietet, mit Mietern seit zwei Jahren, zuverlässig und pünktlich in der Zahlung.

• Nettomiete: 360 € / Monat
• umlagefähige Nebenkosten: 100 € / Monat
• positiver Cashflow: ca. 113 € / Monat
• geschätzte Nettorendite: 8,6 %

Die Rendite ist ohne Anpassung der Nutzung gegeben und sichert den Einstieg unmittelbar ab.

Kosten- und Steuerstruktur

• Grundsteuer gesamt: 500 € / Jahr
  • davon 424 € vom Eigentümer getragen
• nicht umlagefähige Nebenkosten: 190 € / Jahr

Eine sehr schlanke Kostenstruktur, ideal für eine vorsichtige, defensive Anlagestrategie.

Schrittweise Bewirtschaftungsstrategie

Die Strategie ist bewusst progressiv angelegt:

• Beibehaltung der unmöblierten Vermietung während der aktuellen Mietdauer
• Umstellung auf möblierte Vermietung bei Auszug, inklusive:
  • leichter Renovierung (≈ 1.000 €)
  • gezielter Möblierung
  • marktgerechter Mietanpassung aufgrund der Lage

Es bestehen keine wesentlichen operativen Risiken.

Einstieg und Finanzierung

• Kaufpreis: 29.000 €
• Maklergebühren: 5.000 €
• Notarkosten: 2.700 €

Eigenkapitalbedarf von etwa 10 %, entsprechend 5.000 bis 6.000 € effektivem Kapitaleinsatz.

Ein äußerst zugänglicher Einstieg für ein bereits ertragreiches Objekt.

Verwaltung

Die langfristige Mietverwaltung erfolgt durch Les Clés d’Alsace, langjähriger und bevorzugter Partner. Ihre Marktkenntnis und operative Sorgfalt gewährleisten eine stabile und reibungslose Bewirtschaftung.

Fazit

Ein einfaches, transparentes und sofort rentables Studio. Geringe Kosten, begrenztes Risiko, positiver Cashflow und klare Entwicklungsperspektive.

Eine rationale Investition für Anleger, die zunächst auf gesicherten Ertrag setzen und Optimierung gezielt aufbauen möchten.