Tour de l'europe - 10eme etage

4 rue emilio noetling

# 🏠 Appartement 55 m² — Mulhouse (104 rue Laurent)  
**Dernier étage • Très bon prix • Gros potentiel après départ locataire**

## ⚡️ Résumé rapide
Appartement de 55 m² au dernier étage, propre, avec petit espace sous toit à aménager.  
Loué actuellement **390 € + 30 € charges** avec un bail vide en reconduction.  
Prix négociable autour de **61 000 €**.  
Projet idéal pour un investisseur acceptant une phase “attente puis optimisation”.

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## 📍 Localisation
Quartier résidentiel populaire, calme, proche écoles, accès autoroute, commerces.  
Gare ≈ 20 min à pied. Tram probable à proximité.  
Copropriété simple, charges faibles.

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## 🧱 Description du bien
- Surface : **≈55 m²** 
- Dernier étage, beaucoup de lumière  
- Pièce sous toiture exploitable (isolation + peinture à prévoir)  
- Toiture en très bon état  
- Façade correcte  
- Cave privative

État global : propre mais **certaines pièces à reprendre** (chambre, SDB, cuisine légère).

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## 🛠 Travaux
### Scénario longue durée (LD)
- Environ **10 000 €** pour remettre l’appartement nickel  
- Mobilier : **3 000–4 000 €** si passage en meublé

### Scénario courte durée (LCD)
- Travaux + ameublement = **≈15 000–17 000 €**

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## 🎯 Stratégies possibles
### 1) **Phase actuelle (2024–2025)**  
Locataire en place → rendement faible → perte d’environ 30 €/mois si financement classique.  
👉 **On achète parce que le prix est bon, pas pour la renta immédiate.**

### 2) **À partir du départ (juillet 2025 possible)**  
Bail reconduit jusqu’en 2025 (analyse du bail).  
Dès la sortie du locataire → rénovation + bascule en meublé ou LCD.

#### Option meublée :  
Loyer cible **650–700 €/mois**  
→ Cashflow positif immédiat

#### Option courte durée :  
Revenus estimés **800–900 €/mois** après gestion conciergerie  
→ Très grosse optimisation

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## 📊 Chiffres clés
- Loyer actuel : **390 € + 30 € charges**  
- TF : **≈560 €** pour propriétaire  
- Prix cible : **61 000 €**  
- Rendement actuel : faible (attente)  
- Rendement futur après optimisation : **excellent**

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## ⭐️ Points forts
- Très bon prix pour le secteur  
- Dernier étage, lumineux  
- Possibilité de créer une vraie seconde chambre  
- Gros jump de renta dès départ locataire  
- Toiture OK, copro simple  
- Projet clair : attendre → rénover → optimiser

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## ⚠️ Points de vigilance
- Renta limitée pendant la phase “attente”  
- Travaux obligatoires pour valoriser  
- Optimisation seulement après congé 2025

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## 🔥 Conclusion
C’est un appartement **stratégiquement sous-valorisé** qui devient très rentable dès qu’on récupère les clés.  
On achète aujourd’hui un bien “qui dort”, on le réveille en 2025 et il devient une machine à cash.

**Une vraie opportunité pour investisseur patient.**

Appartement rue Laurent

# 🏠 Immeuble 6 lots potentiels — Mulhouse (84 rue d'Illzach)  
**4 appartements loués + 2 lots à créer • Quartier en transition • Mixte LLD / Meublé**

## ⚡️ Résumé rapide
Immeuble composé de **4 appartements déjà loués** et **2 appartements supplémentaires potentiels** au 4ᵉ et 4ᵉ+5ᵉ étage.  
Quartier d’Illzach : **populaire en transition**, bien desservi, à proximité tram, écoles et centre-ville.  
Idéal pour un investisseur cherchant **un immeuble stable immédiatement**, avec **un fort potentiel de création de valeur**.

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## 🧱 Composition du bien
### Appartements existants (tous loués)
- **3 × 650 € + 50 € charges**
- **1 × 800 € + 50 € charges** (3ᵉ étage, très belle rénovation)

Surface moyenne : **≈40 m² / lot**  
État général : **bon**, quelques micro-réparations habituelles mais globalement propre.

### Appartements potentiels à créer
- **Lot 5 (4ᵉ étage)** : ~58 m²  
  - Travaux estimés : **20–30k €**  
  - Bonne configuration, création facile  
- **Lot 6 (duplex 4ᵉ + 5ᵉ)** : ~50 m²  
  - Travaux estimés : **40–45k €**  
  - Projet plus ambitieux, très intéressant en meublé ou LCD

Toiture en bon état • Façade correcte • Parties communes fonctionnelles.  
Taxe foncière : **≈2 800 €**

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## 🛠 Travaux à prévoir
### Obligatoires :  
Aucun — les 4 lots existants fonctionnent déjà.

### Optionnels (création des 2 lots) :
- Cloisons, sols, cuisine, salle de bain  
- Électricité et plomberie à remettre propre  
- Aménagements / ameublement pour location meublée

Budget total création : **60 000 à 75 000 €**

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## 🎯 Stratégie locative
### Court terme (immédiat)  
- Les **4 appartements loués** garantissent un rendement **stable** dès l’acquisition.

### Moyen terme  
- Création des **2 nouveaux lots** destinés à la **location meublée**.

### Long terme  
- À chaque rotation de locataire dans les 4 lots existants :  
  👉 rénovation + passage en **Airbnb** pour booster significativement la renta.

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## 📊 Revenus actuels (LLD)
- 3 × 650 € = 1 950 €  
- 1 × 800 € = 800 €  
- Charges locatives : 4 × 50 € = 200 €

**Total actuel : 2 750 € / mois (CC)**  
→ **2 550 € / mois HT**  
→ **30 600 € / an**

Rentabilité **stable**, absolument zéro vacance locative.

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## 📈 Potentiel après création des 2 lots
Hypothèses raisonnables :

- **Lot 5 (meublé LLD)** : 650–700 € / mois  
- **Lot 6 (duplex meublé)** : 700–750 € / mois  

→ Ajout futur : **1 350–1 450 € / mois**

Total futur raisonnable :  
**≈ 4 000 € / mois** (hors Airbnb des lots tournants)

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## ⭐️ Points forts
- Immeuble **déjà rentable** dès l’achat  
- **2 lots à créer** → forte plus-value + montée en renta  
- Quartier d’Illzach : populaire, vivant, en mutation  
- Proximité centre, tram, écoles  
- Aucun gros travaux structurels  
- Stratégie mixte très pertinente  
- Le 3ᵉ étage est **déjà magnifiquement rénové**

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## ⚠️ Points de vigilance
- Accès et rénovation des lots hauts à planifier intelligemment  
- Création des lots demande un budget sérieux  
- Les locataires actuels partent… quand ils veulent (classique)

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## 🔥 Conclusion
Un immeuble **solide, stable et structuré**, avec une capacité rare :  
→ **créer deux nouveaux appartements** sans toucher à l’existant.  

On achète de la sécurité aujourd’hui, et **de la valeur demain**.  
C’est typiquement le genre d’actif qui ne traîne jamais longtemps.

**Une très belle opportunité. Faites-en ce que vous voulez, mais des projets comme celui-là, il n’en passe pas toutes les semaines.**


Immeuble Illzach

# 🏠 Immeuble 3 appartements + 3 garages — 29 rue Oberkampf (Mulhouse)  
**≈38–45 m² par lot • Quartier populaire • Renta 7–9 % selon stratégie**

## ⚡️ Résumé rapide
Petit immeuble composé de **3 appartements (tous ~40 m²)** + **3 garages vides**.  
Quartier populaire mais stable, proche écoles, commerces, bus, hôpital, et à ≈15–18 min de la gare.  
Un lot vide au 1er étage → **travaux légers (≈10k) + ameublement**.  
Stratégie flexible : **LLD propre** ou **Airbnb modéré** sur le 1er.

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## 🧱 Composition du bien
### Appartements existants
- **RDC — loué** : 300 € + 30 € charges  
- **1er étage — libre** : 45 m², T2 à rénover (~10k travaux + 2–2,5k mobilier)  
- **2ᵉ étage — loué** : 410 € + 30 € charges (locataire sous tutelle, très stable)

### Garages (3)
Actuellement **tous vides**.  
Valeur locative réaliste : **65–70 € / mois** chacun.

### État général
- Toiture en bon état  
- Façade correcte (arrière moyenne mais structure OK)  
- Commun : basique, quelques petites remises en état (ampoules, élec légère)  
- Locataires fiables, loyers payés  
- Taxe foncière : **1 900 €**

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# 📊 Scénario 1 — LLD (longue durée)
Le scénario simple, propre, sans bruit.

### Revenus estimés
- RDC : 300 €  
- 2ᵉ : 410 €  
- 1er (LLD après travaux) : **495 €**  
- Garages : **3 × 65 € = 195 €**

**Total LLD mensuel : ≈1 400 €**  
**Total annuel : ~16 800 €**

📈 **Rentabilité brute : ~8,9 %**  
📉 **Rentabilité nette : ~7,3 %**  
(+ futur potentiel d’augmentation si les baux ont >10 ans)

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# 📊 Scénario 2 — Mixte (Airbnb 1er étage)
Le scénario “on gratte un peu plus”.

### Hypothèses
- 1er étage en Airbnb : **≈900–1 000 €/mois** réalistes  
  (pas un quartier pour viser 1 200+, mais ça tourne)
- RDC : 300 €  
- 2ᵉ : 410 €  
- Garages : 195 €

**Total mixte mensuel : ≈1 800–1 900 €**  
**Total annuel : ~21 000–22 000 €**

📈 **Rentabilité brute : ~9,0–9,5 %**  
📉 **Rentabilité nette : ~8,0–8,5 %**  

*(Pas un “gros” Airbnb, mais un boost intéressant pour un effort mesuré.)*

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## 🛠 Travaux nécessaires
### Obligatoires (1er étage)
- Sols  
- Peinture  
- Cuisine complète  
- Radiateurs  
- Finitions  
→ **~10 000 €** travaux + **2 000–2 500 €** mobilier

### Commun
- Quelques corrections électriques  
- Ampoules / éclairage  
- Finitions légères

### Toiture & façade
- Toiture bonne  
- Façade arrière moyenne mais sans impact structurel

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## ⭐️ Points forts
- 3 garages vides → revenus immédiats faciles  
- Lot vide au 1er → rénovation simple  
- Immeuble compact, gestion légère  
- Quartier populaire mais liquide en location  
- Proche écoles, bus, hôpital  
- Toiture OK → aucun gros poste qui fait peur

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## ⚠️ Points de vigilance
- 2ᵉ étage (tutelle) → locataire très stable, difficile à faire partir  
- Commun vieillots (mais cheap à remettre propre)  
- Airbnb reste modéré dans cette zone

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## 🔥 Conclusion
Petit immeuble **sain, rentable, simple à gérer**, avec un **upside raisonnable** via le 1er étage.  
LLD = tranquillité.  
Airbnb = petit boost sans trop de prise de tête.

**Une bonne opération dans son segment. Des biens simples et carrés comme celui-là, ça part vite.**


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